Kennzahlen zum Immobilienmarkt gibt es viele, aber nicht alle taugen für dieselbe Frage. Wer als Makler eine Region beobachtet, will wissen, wie viel angeboten wird, wie lange Objekte stehen und wer inseriert. Diese Ratgeber-Seite erklärt, was Angebotspreise, Liegezeit und Privatanteil aussagen, wo ihre Grenzen liegen und wie Sie sie für die Wahl Ihrer Regionen nutzen.
Zuerst: Was gemessen wird
Die Kennzahlen, um die es hier geht, stammen aus öffentlich publizierten Kauf-Inseraten. Sie beschreiben, was angeboten wird, nicht, was verkauft wurde. Das ist der wichtigste Satz dieses Textes.
Angebotspreise sind keine Verkaufspreise
Ein Angebotspreis ist der Preis, den ein Anbieter im Inserat nennt. Der beurkundete Kaufpreis kann tiefer liegen, weil verhandelt wurde, und er kann auch höher liegen. Wer Angebotspreise mit Gutachterausschuss-Daten oder Bodenrichtwerten vergleicht, vergleicht zwei verschiedene Dinge. Für die Marktbeobachtung sind Angebotspreise trotzdem nützlich: Sie zeigen, was Anbieter erwarten, und sie sind aktuell. Für die Bewertung eines Objekts reichen sie nicht aus.
Zwei Dinge verzerren den Angebotspreis:
- Zusammensetzung: Ein Durchschnitt hängt davon ab, welche Objekte gerade inseriert sind. Kommen mehr grosse Häuser auf den Markt, steigt der Durchschnitt, ohne dass sich die Preise verändert hätten.
- Wunschpreise: Privatanbieter setzen Preise oft nach Gefühl oder nach Erwartung. Das ist keine Wertung, aber der Durchschnitt wird dadurch breiter gestreut.
Besser als ein einziger Durchschnitt ist die Betrachtung nach Objektart und nach Entwicklung über mehrere Monate. Wie Sie Median und Quadratmeterpreis für ein einzelnes Objekt lesen, steht im Ratgeber Preisvergleich richtig lesen.
Liegezeit
Die Liegezeit ist die Dauer, die ein Inserat öffentlich sichtbar ist. Sie ist ein Hinweis auf die Nachfrage, aber kein Mass für die Verkaufsdauer: Ein Objekt kann vor Inserateende verkauft sein, ein Inserat kann ohne Verkauf gelöscht oder neu eingestellt werden. Mehr dazu im Ratgeber Dubletten und Inseratshistorie.
Lesen Sie die Liegezeit immer im Vergleich: zu den Nachbarkreisen, zu den Vormonaten, zu anderen Objektarten. Eine Zahl allein hat wenig Aussagekraft. Ein Durchschnitt wird zudem von einzelnen Ausreissern beeinflusst, etwa von Objekten, die jahrelang inseriert stehen.
Privatanteil
Der Privatanteil gibt an, wie gross der Anteil der Inserate ist, die von Privatanbietern stammen. Er hängt von zwei Dingen ab: davon, wie viele Eigentümer selbst inserieren, und davon, wie zuverlässig die Anbieterart erkannt wird. Der zweite Teil ist eine Einordnung aus öffentlichen Merkmalen und deshalb mit Unsicherheit behaftet. Mehr dazu im Ratgeber Privatangebote erkennen.
Wie lesen Sie ihn?
- Hoher Privatanteil: Viele Eigentümer versuchen es zuerst selbst. Das ist ein Hinweis auf Potenzial, aber auch auf eine Region, in der Eigentümer Makler oft nicht für nötig halten.
- Niedriger Privatanteil: Der Markt wird stark von gewerblichen Anbietern bedient. Es gibt weniger Privatangebote, dafür vermutlich mehr Wettbewerb um jedes davon.
- Entwicklung: Ein steigender Anteil kann bedeuten, dass sich die Marktlage verändert. Allein aus der Zahl lässt sich das nicht schliessen.
Der Privatanteil sagt nichts darüber aus, ob die Eigentümer einer Region mit Maklern sprechen möchten.
Kleine Zahlen sind unsicher
Je kleiner der Kreis und je kürzer der Zeitraum, desto weniger tragen die Zahlen. Drei Inserate im Monat ergeben keinen belastbaren Durchschnitt. Seriöse Marktdaten blenden Kreise unter einer Mindestmenge deshalb aus oder weisen darauf hin. Betrachten Sie bei kleinen Kreisen längere Zeiträume oder fassen Sie Nachbarkreise zusammen.
Die öffentlichen Marktdaten
Auf der Seite /marktdaten stellt reAccess Kennzahlen je Bundesland und Kreis öffentlich bereit. Je Region sehen Sie unter anderem die Zahl der Kauf-Inserate im betrachteten Zeitraum, den Privatanteil, die durchschnittliche Liegezeit, die häufigste Objektart mit dem durchschnittlichen Angebotspreis. Der Methodik-Hinweis grenzt Angebots- von Verkaufspreisen ab. Die Seiten gibt es für Deutschland (Kreise) und Österreich (Bezirke). Regionen unter der Mindestmenge werden nicht angezeigt.
Nutzen Sie diese Seiten als Einstieg: Sie kosten nichts und zeigen auf einen Blick, wie sich Ihr Kreis zu den Nachbarn verhält.
Wie Sie die Kennzahlen für Ihre Regionsauswahl nutzen
Sie müssen entscheiden, welche Kreise Sie beobachten. Dazu eine einfache Vorgehensweise:
- Gebiet festlegen. Ihr Kerngebiet und die Nachbarkreise, die Sie bedienen können oder wollen.
- Kennzahlen nebeneinander legen. Zahl der Kauf-Inserate, Privatanteil, Liegezeit, Angebotspreis je Objektart. Notieren Sie sich die Werte, die Sie später vergleichen möchten.
- Absolute Zahl vor Anteil. Ein Privatanteil von 20 % bei 500 Inseraten ergibt viel mehr Privatangebote als 30 % bei 40 Inseraten. Rechnen Sie die absolute Zahl aus.
- Erreichbarkeit prüfen. Eine Region, die Sie in 30 Minuten nicht erreichen, ist für Besichtigungen und Gespräche weniger geeignet.
- Wert gegen Kosten stellen. Was Sie für Zugang und Zeit ausgeben, muss in Relation zum möglichen Ertrag stehen. Die Rechenweise steht im Ratgeber Mandatswert und Akquisekosten.
- Nach einem Monat überprüfen. Wie viele Privatangebote waren wirklich passend, wie viele davon bearbeitbar? Streichen oder ergänzen Sie Regionen auf dieser Grundlage.
Wie Sie zwischen Kreis und Umkreis abwägen und ein Budget je Region rechnen, steht im Ratgeber Regionen auswählen.
Was die Kennzahlen nicht leisten
- Sie bewerten kein einzelnes Objekt.
- Sie sagen nichts über beurkundete Verkaufspreise.
- Sie zeigen nicht, wer mit einem Makler sprechen möchte.
- Sie ersetzen nicht die Ortskenntnis, die Ihr Büro hat.
reAccess
reAccess nutzt dieselben Daten für die Liste der Privatangebote Ihrer Regionen. Welche Regionen sich für Ihr Büro lohnen, sehen Sie am besten an Ihren eigenen Gebieten: Sie können reAccess 10 Tage kostenlos testen.