Wer eine Region beobachtet, kennt den Effekt: Die Liste der Neuinserate ist lang, aber beim genaueren Hinsehen ist ein Teil davon dasselbe Objekt in mehreren Versionen. Das kostet Zeit und verzerrt das Bild. Zugleich steckt in dem, was sich an einem Inserat über Wochen verändert, mehr Information als im Inserat selbst. Dieser Ratgeber erklärt, woher Dubletten kommen, wie Sie sie erkennen und wie Sie die Inseratshistorie zur Priorisierung nutzen.
Warum dasselbe Objekt mehrfach erscheint
Der Eigentümer inseriert breit
Ein Eigentümer, der schnell Reichweite möchte, stellt sein Objekt auf mehrere Portale. Jedes Portal hat eigene Felder, eigene Pflichtangaben und eine eigene Darstellung. Der Text wird kopiert, aber nicht immer identisch. Die Objektart heisst einmal "Einfamilienhaus", einmal "Haus", die Wohnfläche steht mal gerundet, mal auf den Quadratmeter genau.
Das Inserat wird neu eingestellt
Läuft ein Inserat ab oder erscheint es nicht mehr weit oben, stellen manche Anbieter es neu ein. Dasselbe Objekt bekommt dann eine neue Kennung, ein frisches Datum, manchmal einen leicht geänderten Text. Für die Portalsuche sieht es wie ein neues Angebot aus.
Mehrere Anbieter für dasselbe Objekt
Auch Maklerbüros stellen Objekte auf mehrere Portale. Hat der Eigentümer zusätzlich selbst inseriert, erscheint dasselbe Objekt einmal mit Maklerangabe und einmal ohne. Das ist ein Hinweis, den Sie vor jeder Ansprache beachten sollten, denn ein bestehendes Mandat verändert die Lage.
Technik und Zeitversatz
Portale aktualisieren unterschiedlich schnell. Zwischen zwei Abrufen kann ein Inserat schon geändert oder gelöscht sein. Wer manuell vergleicht, sieht dann einen Mix aus alten und neuen Ständen.
Wie man Dubletten erkennt
Ein sicheres Einzelmerkmal gibt es nicht. Üblich ist eine Kombination:
- Lage: gleiche Adresse oder gleiche Strasse und Hausnummer. Viele Inserate nennen aber nur den Ort oder den Stadtteil.
- Objektart und Grösse: gleiche Art, ähnliche Wohn- und Grundstücksfläche, gleiche Zimmerzahl.
- Preis: gleicher oder sehr ähnlicher Preis. Bei einer Preisänderung weicht er ab, deshalb allein kein Kriterium.
- Bilder: dieselben Fotos in anderer Reihenfolge. Das ist oft das zuverlässigste Zeichen, aber nicht immer vorhanden.
- Text: gleiche Formulierungen, gleiche Besonderheiten (Baujahr, Heizung, Ausstattung).
Von Hand ist das mühsam und fehleranfällig. Zwei verschiedene Wohnungen im selben Haus sehen sich ähnlich, zwei Inserate desselben Objekts können sich deutlich unterscheiden. Eine automatische Zusammenführung ist deshalb eine Arbeitshilfe: Sie wird in den meisten Fällen richtig liegen, aber nicht immer. Prüfen Sie Zweifelsfälle selbst.
Was die Inseratshistorie verrät
Wenn dasselbe Objekt als ein Datensatz mit Verlauf geführt wird, lassen sich Fragen stellen, die das einzelne Inserat nicht beantwortet.
Seit wann ist das Objekt am Markt?
Das erste Erscheinen ist der Anfang der Liegezeit. Wer ein Objekt nach einem Neueinstellen für neu hält, unterschätzt, wie lange es schon angeboten wird.
Wie hat sich der Preis verändert?
Eine Preisänderung ist ein Signal, aber kein Beweis. Mögliche Lesarten:
- Preissenkung nach mehreren Wochen: Der erste Preis hat nicht getragen, die Nachfrage war geringer als erwartet.
- Mehrere kleine Senkungen: Der Anbieter tastet sich heran. Das kann auf Unsicherheit hinweisen.
- Preiserhöhung: selten, mögliche Gründe sind eine neue Bewertung oder ein Fehler im ersten Inserat.
- Preis unverändert über lange Zeit: entweder der Anbieter ist überzeugt oder er schaut nicht mehr nach.
Auf wie vielen Portalen steht es?
Ein Objekt, das auf mehr Portale gestellt wird, zeigt, dass der Anbieter aktiver nach Interessenten sucht. Ein Objekt, das von einem Portal verschwindet und auf anderen bleibt, kann ein Zeichen für eine Änderung der Strategie sein. Warum dasselbe Objekt auf zwei Portalen verschieden viel kosten kann, erklärt der Ratgeber Preisvergleich richtig lesen.
Wurde das Inserat neu eingestellt?
Ein Neu-Einstellen ohne Änderung bedeutet oft, dass der Verkauf nicht vorankommt. Der Anbieter versucht, wieder oben in der Liste zu erscheinen. Wie Sie solche Signale zusammen lesen, beschreibt der Ratgeber Privatverkauf stockt.
Liegezeit als Signal, nicht als Gewissheit
Die Liegezeit ist in der Praxis eines der beliebtesten Kriterien für die Reihenfolge der Ansprache. Die Überlegung dahinter: Ein Eigentümer, dessen Objekt seit Wochen oder Monaten ohne Erfolg am Markt steht, ist eher bereit, über Alternativen zu sprechen als einer, der gestern inseriert hat.
Diese Annahme trägt oft, aber nicht immer. Es gibt Eigentümer, die lange geduldig sind, und andere, die nach zwei Wochen verkaufen. Die Liegezeit sagt zudem nichts darüber, ob der Eigentümer mit einem Makler sprechen möchte. Sie hilft bei der Reihenfolge Ihrer Arbeit, nicht bei der Entscheidung, ob eine Ansprache zulässig ist; dazu lesen Sie den Ratgeber Privatanbieter ansprechen.
Bewerten Sie die Liegezeit im Vergleich. Was in einem gefragten Kreis lang ist, ist in einem anderen normal. Wie Sie diesen Massstab für Ihre Region finden, steht im Ratgeber Marktbeobachtung je Kreis.
Priorisierung in der Praxis
Eine einfache Reihenfolge, die Sie an Ihre Region anpassen können:
- Ausschlüsse zuerst. Inserate mit "keine Makler", mit erkennbarem Maklermandat oder mit offensichtlichem Gewerbeanbieter fallen heraus.
- Dubletten bereinigen. Ein Objekt, ein Datensatz.
- Nach Liegezeit sortieren, aber nicht blind: Objekte mit mehreren Preissenkungen und langer Liegezeit stehen oben, ganz neue Inserate danach.
- Preis gegen Vergleich prüfen. Ein Objekt deutlich über dem Vergleichsniveau und mit langer Liegezeit lässt sich im Gespräch sachlich einordnen; ein realistisch bepreistes Objekt braucht eine andere Ansprache.
- Status im Team festhalten. Wer hat das Objekt angesehen, wer hat es angeschrieben, wann ist die Wiedervorlage?
Der Gedanke dahinter: Nicht jedes Objekt braucht dieselbe Aufmerksamkeit, und jedes Objekt soll nur einmal angesehen und einmal angeschrieben werden. Mehr zur Erkennung privater Anbieter finden Sie im Ratgeber Privatangebote erkennen.
reAccess und die Historie
reAccess führt dasselbe Objekt über mehrere Portale zu einem Datensatz zusammen und zeigt dazu die Historie: seit wann es inseriert ist, auf wie vielen Portalen und mit welchen Preisänderungen. Die Zusammenführung ist eine Arbeitshilfe und kann in Einzelfällen irren. Wenn Sie die Listen Ihrer Regionen so sehen möchten, können Sie reAccess 10 Tage kostenlos testen.