Wer Privatangebote beobachten will, muss zuerst entscheiden, wo. Zu grosse Gebiete überfordern ein Team, zu kleine liefern zu wenig. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie mit Marktdaten Regionen auswählen: nach Privatanteil, absoluter Zahl, Liegezeit und Objektarten, und wie Sie Verwaltungsgrenzen und Umkreis gegeneinander abwägen. Am Ende steht eine einfache Rechnung für ein Budget je Region über 30 Tage. Die Kennzahlen stammen aus öffentlich publizierten Kauf-Inseraten und beschreiben das Angebot, nicht abgeschlossene Verkäufe.
Zuerst: Ihr Ziel und Ihre Kapazität
Bevor Sie Zahlen vergleichen, klären Sie zwei Fragen:
- Wo können Sie glaubwürdig arbeiten? Eigentümer sprechen lieber mit jemandem, der die Gegend kennt. Ihr Büro, Ihre Referenzobjekte und Ihre Ortskenntnis sind ein Teil Ihres Angebots.
- Wie viele Objekte kann Ihr Team pro Monat sinnvoll bearbeiten? Wer dreissig neue Privatangebote pro Woche sieht, aber nur fünf bearbeiten kann, braucht kleinere Gebiete, nicht grössere.
Die Region ist also kein Selbstzweck. Sie ergibt sich aus Reichweite und Kapazität.
Die Kennzahlen im Überblick
Je Kreis in Deutschland und je Bezirk in Österreich finden Sie auf /marktdaten Kennzahlen zu Angebot, Privatanteil, Inseratsdauer und Preisen. Wie man sie liest und wo ihre Grenzen liegen, steht im Ratgeber Marktbeobachtung je Kreis. Hier geht es um die Auswahl.
Privatanteil
Der Privatanteil zeigt, welcher Teil der Inserate von Privatanbietern stammt. Ein hoher Anteil bedeutet viele private Anbieter im Verhältnis zu gewerblichen. Das kann auf einen Markt hindeuten, in dem wenige Makler tätig sind, oder auf einen mit vielen Eigentümern, die selbst verkaufen. Der Anteil allein sagt nichts über die Menge und nichts über Ihre Chancen.
Absolute Zahl
Die Zahl der Privatangebote ist für die Planung oft wichtiger als der Anteil. Ein Kreis mit 40 Prozent Privatanteil, aber nur wenigen Inseraten, liefert im Monat sehr wenig Material. Ein Kreis mit niedrigerem Anteil und grossem Angebot kann mehr Privatangebote enthalten. Schauen Sie deshalb auf beides, und rechnen Sie in absoluten Zahlen für Ihren Zeitraum.
Liegezeit
Die durchschnittliche Inseratsdauer zeigt, wie schnell sich Objekte bewegen. Eine lange Dauer kann auf zähe Nachfrage hindeuten, eine kurze auf einen lebhaften Markt. Für Ihre Wahl heisst das: In lebhaften Märkten sehen Sie neue Privatangebote häufiger, müssen aber auch schneller sortieren. Wie Sie Verläufe einzelner Inserate lesen, zeigt der Ratgeber Privatverkauf stockt.
Objektarten
Wohnungen, Häuser, Grundstücke, Mehrfamilienhäuser: Ihre Erfahrung und Ihr Mandatswert unterscheiden sich je nach Art. Prüfen Sie, ob in der Region die Objektarten dominieren, die Sie vermitteln wollen. Eine Region mit vielen Privatangeboten, aber in der falschen Objektart, bringt Ihnen wenig.
Von der Kennzahl zur Auswahl
Eine einfache Reihenfolge:
- Kandidaten sammeln. Alle Kreise oder Bezirke, in denen Sie arbeiten könnten, einschliesslich Nachbarregionen.
- Nach absoluter Zahl der Privatangebote sortieren. Streichen Sie, was weniger Material liefert, als Sie bearbeiten können oder wollen.
- Privatanteil und Liegezeit daneben legen. Sie helfen, ähnliche Regionen zu unterscheiden.
- Objektarten prüfen. Passt das Angebot zu Ihrem Geschäft?
- Kapazität abgleichen. Wie viele Objekte sind pro Woche realistisch?
- Mit zwei oder drei Regionen starten. Erweitern Sie, wenn die Arbeit stimmt.
Für Mandatswert und Aufwand je Region hilft der Ratgeber Mandatswert und Akquisekosten.
Kreis, Bezirk oder Umkreis
Verwaltungsgrenzen
Kreise in Deutschland und Bezirke in Österreich sind klare Einheiten. Sie sind leicht zu benennen, statistisch gut vergleichbar, und Marktdaten liegen so vor. Der Nachteil: Eigentümer und Märkte halten sich nicht an Verwaltungsgrenzen. Ein Büro am Rand eines Kreises sieht den Nachbarkreis vielleicht als eigenes Gebiet. Was in Österreich sonst anders ist: Akquise in Österreich.
Umkreis
Ein Umkreis um den Bürostandort, etwa 20 Kilometer, entspricht eher der Lebenswirklichkeit. Er schneidet aber Kreise durch, und Kennzahlen für Umkreise sind weniger leicht mit Statistiken vergleichbar. Zudem hängt die Fläche stark von der Region ab: In dichten Gebieten sind 20 Kilometer viel, in dünn besiedelten wenig.
Wann was passt
- Kreis oder Bezirk: wenn Sie Marktdaten vergleichen, Berichte erstellen oder Zuständigkeiten im Team nach Gebieten teilen.
- Umkreis: wenn Ihr Büro in einer Grenzlage liegt, Pendlerströme wichtig sind oder Sie ein Einzugsgebiet nach Fahrzeit beschreiben möchten.
- Mischformen: Ein Kerngebiet nach Verwaltungseinheit, ergänzt um einzelne Nachbarregionen. Das ist oft die einfachste Lösung.
Welche Variante Sie wählen, sollten Sie mit der Frage verbinden, wie Ihr Team Zuständigkeiten verteilt. Mehr dazu im Ratgeber Akquise im Team.
Budget je Region für 30 Tage
Eine Region ist eine Investition, die Sie zeitlich begrenzen können. Rechnen Sie so:
Regionspreis für 30 Tage + Zeit für die Bearbeitung = Kosten je Region
Kosten je Region ÷ Zahl der bearbeiteten Privatangebote = Kosten je bearbeitetem Objekt
Beispiel mit frei gewählten Annahmen, die nicht dem tatsächlichen Preis entsprechen: Ein Zugang kostet 300 EUR für 30 Tage, Sie rechnen mit 20 Stunden Bearbeitungszeit zu einem internen Satz von 50 EUR, also 1'000 EUR Zeitkosten. Zusammen sind das 1'300 EUR. Bearbeiten Sie 40 Privatangebote, liegen die Kosten bei 32,50 EUR je Objekt. Bearbeiten Sie nur 10, sind es 130 EUR. Der Unterschied zeigt, warum die absolute Zahl in der Auswahl zählt.
Den tatsächlichen Preis Ihrer Regionen zeigt der Konfigurator auf der Seite. Setzen Sie daneben den erwarteten Wert eines Mandats, wie im Ratgeber Mandatswert und Akquisekosten beschrieben. Eine Region, die Sie nach 30 Tagen auslaufen lassen können, ist ein geringeres Risiko als ein Jahresvertrag. Ob sich eine Region lohnt, zeigen am Ende Ihre eigenen Quoten. Mandate kann niemand zusagen.
Häufige Fehler
- Zu viele Regionen auf einmal. Das Team verliert den Überblick, die Qualität der Arbeit sinkt.
- Nur nach Privatanteil auswählen. Ein hoher Anteil bei kleiner Menge hilft nicht.
- Objektarten ignorieren. Die Region passt dann nur auf dem Papier.
- Nie überprüfen. Märkte verändern sich. Prüfen Sie nach einem Monat: Was haben Sie bearbeitet, was blieb liegen?
- Nachbarregionen vergessen. Grenzlagen entscheiden oft über Ihr Einzugsgebiet.
reAccess und die Regionen
In reAccess wählen Sie Regionen nach Kreis oder Bezirk und bezahlen je Region für 30 Tage, ohne Grundgebühr. Die Marktdaten helfen bei der Auswahl, Status und Notizen am Inserat bei der Arbeit im Team. Eine Zusage, wie viele Mandate eine Region bringt, gibt es nicht. Wenn Sie Ihre Auswahl an eigenen Regionen prüfen möchten, können Sie reAccess 10 Tage kostenlos testen. Mehr zur Funktion: Privatangebote finden und Akquise-Software für Makler. Der Unterschied zum Kauf einzelner Kontakte steht auf der Seite Privatangebote statt Lead-Kauf. Wie Sie Privatangebote vorab erkennen, steht im Ratgeber Privatangebote erkennen.